◐중개업자의 주의사항
1. 물건분석을 철저히 하고 중개대상물확인설명서에 기재한다..
아파트 등 공동주택 - 등기부등본, (중개대상물확인설명서 작성시 건축물대장, 토지이용계획확인원은 단지별로 발급받아 두고 사용하면 됨)
주택, 토지 등 - 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 발급받아 검토한다.
2. 계약시, 잔금시 등기부등본을 발급받아 확인한다.
3. 주택임차인이 법인일 경우는 주택임대차보호법 적용이 안 되며 외국인일 경우는 적용을 받음.
4. 부부사이에는 일상적인 가사에 대한 일만 대리할 수 있으며 임대차계약은 일상가사의 범위를 벗어난 일이므로 부부 일방이 대리할 수 없다.
하지만 우리 민법에서 말하는 표현대리, 즉 실제로 대리권이 없으나 대리권이 있는 것 같은 외관이 있고 그러한 외관의 발생에 관하여 본인이 어느 정도의 원인을 주고 있는 경우인 무권대리행위에 대하여 본인에게 책임을 지게 하는 제도가 있습니다. 남편이 해외로 장기출장중이고 대리권부여의 확인이 불가능할 대 부인이 대리권을 받았다고 주장했을 때에는 이를 믿고 체결한 임대차계약은 사안에 따라 유효한 경우도 있습니다. 이는 외관을 믿고 거래한 선의의 제3자를 보호하기 위한 것입니다.
5. 대리계약일 경우 위임장, 인감증명서를 첨부하되 인감증명, 주민등록등본의 유효기간은 3개월임.
인감증명서, 위임장의 원본은 매수인, 임차인에게 교부하고 중개업자는 사본을 보관한다.
※ 본 계약은 매도인 ???의 대리인 ***가 체결하는 것으로 대리권한은 별첨 위임장 및 인감증명서로 확인함.
6. 부부간의 대리계약도 이혼,별거 등을 예상, 본인에게 전화로 주민번호,이름,위임여부 등을 확인한다.
7. 아파트의 특별수선충당금은 법적으로 임대인이 부담하게 되어있음(만기시 일괄 정산).
8. 중개사무소 보관서류 중 거래신고한 매매계약서는 모두 보관하여야 합니다(단속기관에서는 거래신고내역을 가지고 다니면서 대조할 수 있기 때문입니다).
※ 특약사항 (필요한 항목만 골라서 쓰세요).
◐아파트 매매계약 시
사례 1(매수인이 이사할 경우)
1. 계약시의 시설상태에서 계약한다.
2. 본 물건에 설정된 국민은행 융자금(채권최고액 금일억삼천만원)은 위 매매대금에 포함된 금액이며 잔금시 매도인이 변제(잔금일까지의 이자, 중도해지수수료(중요), 말소비용 포함)한다.
☞금융감독원에서는 시중 은행에 포괄근저당을 금지하라고 하고 있지만 실제는 신용대출, 마이너스대출, 제3자에 보증설정 등이 있을 경우 근저당원리금만 변제해서는 말소를 안 해주므로 사전에 은행에 말소가 되는지를 확인해야 함, 간혹 은행직원도 전화확인 시 실수하는 경우가 있음.
3. 본 물건에 설정된 국민은행 융자금(채권최고액 금일억오천만원)은 위 매매대금에 포함된 금액이며 잔금시 매수인이 승계하기로 한다(은행 승계가능여부는 매수인의 책임으로 한다)
4. 잔금시 관리비예치금 금 ???원은 매수인이 매도인에게 지불(승계)하기로 한다.
5. 붙박이장, 에어컨은 매도인의 소유로(가져가기로) 한다.
6. 잔금일은 쌍방 합의하여 조정할 수 있다.
7. 계약금중 금오백만원은 계약일에 지불하고 나머지 금???원은 ?월?일(계약 다음날) 매도인의 계좌(??은행, 예금주:???, ***-888-***)에 송금하기로 한다.
8. 매수인이 은행대출을 받을 경우 매도인은 세입자의 전출신고 등에 협조한다.
사례 2(전세안고 매수할 경우)
1. 계약 시의 시설상태에서 계약한다.
2. 위 매매대금은 전세보증금 금일억삼천만원이 포함된 금액이며 잔금시 위 잔금에서 공제(승계)하고 지불한다(전세를 안고 매매할 경우).
3. 잔금시 전세계약서를 교부한다(전세를 안고 매매할 경우).
4. 잔금시 관리비예치금 금200,000원을 매수인이 매도인에게 지불(승계)한다.
5. 잔금시 현거주 임차인의 특별수선충당금 금???원을 매도인이 매수인에게 지불(승계)한다.
사례 3(매도인의 대리인이 나와서 계약을 체결할 때)
1. 계약시의 시설상태에서 계약한다.
2. 잔금일까지의 관리비(도시가스 포함) 등은 매도인이 정산납부한다.
3. 본 매매계약에 대해서 매도인의 대리인 홍길순(관계 : 처)이 매도인과 연대하여 책임지고 잔금시(또는 중도금시) 매도인 본인이 참석한다(위임장, 인감증명서 가능) - 이 경우 대리인의 신분증 복사하여 계약서에 첨부하여 준다.
4. 대리인이 집주인의 위임장, 인감증명서(가급적 본인이 발급받은 것)를 지참했을 경우에는 본인에게 직접 전화통화 하여 확인.
※계약 시는 매매나 전월세나 중개업자가 잘 아는 사람일지라도 매도인, 임대인, 대리인의 신분증을 꼭 매수인, 임차인에게(대리인은 신분증 복사본 교부) 확인시키는 것이 중개업자의 신뢰성 제고됨.
◐아파트 임대차 계약시
1. 계약시의 시설상태에서 계약한다.
2. 잔금일(이사일)까지의 관리비등은 현임차인과 임대인이 정산납부한다(세입자가 살던 집을 임대할 때)
3. 위 1항에 불구하고 임대인은 주방 타일, 발코니새시, 유리 등을 보수하여 주기로 한다.
4. 임대인은 잔금시 도배비용조로 금오십만원을 지불한다(집주인이 도배비용 일부를 부담할 때).
5. 임대인은 본 물건에 설정된 국민은행 융자금(채권최고액 금일억원)을 잔금시 위 잔금으로 변제하여 말소하기로 한다(전액 변제시).
6. 임대인은 본 물건에 설정된 국민은행 융자금(채권최고액 금일억원)중 금오천만원을 잔금시 위 잔금으로 변제하여 감액등기 하기로 한다(일부 변제시).
7. 계약금중 금이백만원은 계약시에 지불하고(온라인송금하고) 나머지 금일천만원은 2007.4.30에(계약 다음날 등 기재) 임대인의 계좌(??은행, 예금주:???, 계좌번호 :***-***-***)에 송금한다.
8. 임대인은 입주일에 임차인이 입주하는데 하자가 없도록 하고(분양대금, 관리비예치금, 입주증, 열쇠 등) 임차인은 잔금으로 분양대금납부에 협조한다(신규아파트 계약시).
9. 임대인은 잔금시 본 아파트에 설정된 근저당권 및 전세권설정(전세권자:???)을 해지(말소)하기로 한다(해지접수 포함).
10. 본 임대차계약 후 잔금 지불 전에 본 물건에 근저당, 가처분 등이 설정되면 임대인의 귀책사유로 계약금의 배액 배상하여 해약한다.
11. 잔금일은 현 거주 세입자와 합의하여 조정하기로 한다(현재 세입자가 있는 집을 세입자가 없는 상태에서 계약할 때) - 세입자가 있는 집을 계약할 때는 매매든 전세든 집주인과 현세입자가 참석하여 계약하는 것이 좋음.
12. 임대차기간 중 임대인이 근저당 등을 설정할 경우에는 임차인에게 사전에 알리기로 한다.
※ 임대차는 기본적인 주거시설(보일러, 전기배선, 상하수도 등)의 하자보수책임은 임대인에게 있으며 일상적으로 사용하는 시설물(변기, 세면대, 싱크대 등)의 수리는 임차인에게 있을 수 있다.
13. 발코니 새시, 빨래건조대 등은 입주 전에 임대인이 설치하기로 한다(신규아파트 입주 시)
◐단독주택 임대차 계약 시 주의할점
1. 단독주택 임대차시 중개대상물확인설명서에 융자금액도 기재하되 1,2,3층 등에 있는 세입자의 개략적인 전월세 보증금도 기재를 해주어야 함.
2. 단독, 다가구는 번지수만 정확히 기재하고(호수가 틀려도 상관없음), 다세대주택은 연립, 아파트와 같이 번지와 호수가 정확히 기재되어야 함(호수가 틀릴 경우 손해배상 책임이 발생함)
3. 단독주택은 옥탑 등의 불법 증축, 불법 샷시확장 등으로 건축물대장에 불법건축물이라고 표시되어 있는 경우가 간혹 있으므로 반드시 건축물대장을 발급, 확인하여야 함 - 매매나 임대에 있어 불법건축물로 되어 있어 문제가 자주 발생함.
4. 위 매매대금에는 본건 부동산 위에 존재하는 정원석과 정원수 등 일체를 포함하기로 한다.
(법적으로 부동산은 ”토지 및 그 정착물“로써 정원석 등이 포함되어야 하나, 별도 명기하는 것이 좋음.
5. 본 주택의 토지, 건물면적은 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 한다.
6. 무허가건물도 중개할 수 있음.
<주택임대차보호법의 보호를 받는 건물>
①등기된 단독주택, 아파트, 연립, 빌라 등
②등기된 건물이나 준공검사를 받지 않은 건물의 주택부분
③무허가건물이나 가건물로서 주택
④주거를 겸하는 가게나 공장의 주거부분
⑤비주거용건물이라도 집주인이 주거용도로 개조해 임대한 경우나 주인의 승낙을 얻어 주거용도로 개조한 경우(단, 집주인의 승낙 없이 임의로 개조한 경우에는 해당 안됨)
◐상가 점포 임대차 특약
1. 현 시설상태에서 계약한다.
2. 영업의 허가에 관한 사항은 세입자의 책임으로 한다 - 독서실, 노래방, 학원, 음식점 등의 중개를 할 경우는 허가에 관한 구청, 소방서 등의 제약사항으로(정화조, 전기, 수도, 학교와의 거리제한 등)영업허가가 안 나올 수 있으므로 매우 중요함.
3. 위2항 세입자의 영업목적대로 허가가 불가능할 경우에는 손해배상 없이 계약금을 반환하고 해약하기로 한다(특약으로 넣을 수도 있고, 해약금으로 할 수도 있고, 임대인이 싫다면 계약이 안 되는 것이고..)
4. 부가가치세는 건물주가 부담한다. 또는 부가가치세는 세입자가 부담한다 - 이 경우 계약서 특약사항에 부가가치세 언급이 없을 경우의 부가가치세는 건물주가 부담하라는 대법원 판례가 있음).
5. 세입자가 시설한 부속물은 임대차종료 시 원상복구 하여 명도한다(원상복구 합의 시).
6. 권리금, 시설비 등은 인정치 않는다(권리금, 시설비에 대해서 건물주의 요구 시).
7. 재개발, 재건축 등으로 철거하여야 할 경우 세입자는 별도의 배상 없이 계약을 종료하기로 한다(입주권, 영업손실보상 등은 별도임)
8. 상가계약은 권리금, 부가가치세, 화재보험료, 원상회복 등을 특약으로 넣을 수 있으나 세입자 입장에서는 되도록 불리한 특약이 들어가지 않는 것이 유리함.
9. 세입자는 관리비를 별도 부담한다.
10.건물주의 승낙없이 업종변경할 수 없으며 세입자 이외의 자를 사업자로 등록하거나 변경할 수 없다.
11.구조 등 중요사항의 변경 시 건물주의 승낙을 받아야 한다.
12. 쇼핑센터 등 오픈상가의 경우 공부상 면적은 ??㎡이나 계약당시 실측면적은 ??㎡인 상태에서 계약하는 것으로 세입자(매수인)는 이와 관련 건물주(매도인)께 이의제기하지 않기로 한다.
13. 점포 양도인(전대인)이 양수인(세입자) 께 양도하여야 할 권리와 시설의 목록은 별첨과 같다.
- 잔금일에 수량이 부족할 경우 양도인이 원상복구하거나 배상한다, 단 대여물품이 있을 경우 매수인이 승계한다.
- 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속자재는 권리금과는 별도로 하며 잔금일에 원가로(가격표시) 정산한 뒤 양도, 양수한다.
14. 양도인은 향후?년 간 ??구 관내에서 ???상호로 본 계약관련 동종영업을 하지 않기로 하며 위반 시 손해배상하기로 한다.
15. 본 계약은 건물주의 사전 동의를 얻지 않은 상태에서의 계약으로 잔금지급일 이전에 이 계약에서 정한 사항에 대한 건물주의 동의를 얻어 건물주와 본계약을 체결하도록 하고 사용, 수익에 지장이 없도록 한다(보증금 및 월세의 ?%이내 인상은 양수인이 용인함).
- 점포양도계약 후 양도인의 과실 없이 건물주와 양수인간의 본계약이 안될 시는 계약금 원금만 반환하고 해약할 수 있다.
16. 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 현상태로 유지 인수인계한다.
- 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 양도인이 철거하기로 한다.
17. 양도인은 잔금일가지 각종 공과금(임대료, 관리비, 전기, 수도, 전화 등)을 완납하고 그 영수증을 양수인에게 제시한다.
18. 가맹점 승계계약일 경우에는 양도인은 잔금일전까지 본사와 승계계약을 책임진다(조건 명시).
19. ①점포 계약 시 “임차보증금과 월세 변동 시 무효로 한다” 라고 계약하면 거의 무효가 됩니다. 건물주는 구실만 생기면 임대료를 올립니다.
미리 건물주와 연락하여 계약금 변경여부를 확인하도록 현 세입자에게 요구하고 중개사도 추가로 확인한 다음 계약체결 시는 현 임차권양도인에게 계약서작성 책임을 지도록 해야 안전합니다.
②권리양도계약은 말 그대로 권리 양도에 관련된 사항만 적으면 됩니다.
단 추후 계약 시 건물주가 보증금과 권리금을 올린다거나 하는 변동사항에 따라 권리양도계약을 무효로 할 것인지 양도인이 책임진다든가하는 사항만 특약사항에 넣으면 됩니다.
◐업소 계약 시 계약서에 명기할 특약사항 및 주의조항
- 현 시설 상태에서 계약함.
- 계약일 이후에 근저당, 가압류, 경매 등 건물에 하자가 발생시 양수인은 조건 없이 계약을 해지 할
수 있다(매도인의 계약금 배액 배상).
- 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업 정지 시 양도인이 책임지기로 한다.
- 잔금일을 기준으로 공과금과 세금은 양도인이 책임진다.
- 임대료는 기존 임대료를 승계함을 원칙으로 한다(임대료 변경시 ??? 한다).
- 양도할 비품목록은 별도로 작성하여 양도인 양수인 서명 날인한다.
- 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극 협조하며 하자발생시 양도인이 책임진다.
- 본 계약은 쌍방이 충분히 검토하여 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다.
- 참고로 pc방 창업인 경우 초. 중. 고등학교의 직선거리가 200m 떨어져야하고, 같은 건물 내 학원
이 있을 경우 5m(2개 층) 이상의 이격거리를 두어야 허가가 난다.
- 그리고 1종 유흥음식점은 일반 상업지역에서만 허가가 나며 또한 임대인은 일반과세로 세금이 증
가하게 되므로 임대인의 허락을 득해야 순리적으로 중개가 가능하다.
- 이 밖에 수도시설, 전기용량, 정화조, 소방시설 등 업종에 따라서 검토하도록 한다.
◐토지 매매, 임대차 특약
1. 본건은 등기부 등본 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 한다.
※ 매매계약 후 현황측량 등의 사유로 계약면적 등의 증감이 있을 경우 상호 정산하기로 한다(이럴 경우를 대비해서 계약서에 면적당 금액을 기재한다)
2. 본건 부동산은 토지거래허가 구역인바 만일 매수인이 토지거래허가를 받지 못할 경우 본 매매계약은 무효로 하며, 매도인은 지체 없이 계약금을 매수인에게 반환하기로 한다(또는 토지거래허가를 받지 못할 경우 거래대금 중 계약금을 제외한 금액만을 반환하여 해약한다).
3. 매매대금에는 본건 부동산 위에 존재하는 수목 등 일체를 포함하기로 한다.
4. 기타사항은 일반부동산 관례에 따르며 본건 매매가 차질 없이 이루어질 수 있도록 상호 최대한 협조하기로 한다.
5. 본 물건의 계약에 있어 관계 법률의 규제사항 및 매각 토지상의 지장물에 대하여 매수인의 책임으로 인수한다.
6. 본 계약은 환지예정지로 지정된 상태의 계약으로 환지확정으로 인한 청산금관련 권리와 의무는 매수인에게 귀속하며, 토지면적의 증감이 있더라도 거래당사자는 상대방에게 이의를 제기하지 않기로 한다.
- 또는 면적 증감이 있을 경우 환지확정 후 이 계약에서 정한 면적당 단가를 기준으로 정산하기로 한다.
◐부동산 계약의 해제와 해지 판례
1. 매수인이 중도금을 약정한 일자에 지급하지 아니하면, 계약이 해제된 것으로 한다는 특약 이 있는 경우에 기한이 지나면 자동적으로 계약이 해제되는지 여부(대판 91.8. 13. 91다13717)
답, 그 일자에 자동적으로 해제된 것으로 본다.
설령 중도금 지급기일 이후에 지급을 최고하였다 하더라도 이는 은혜적으로 봄.
2. 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있는 경우 변제기일이 되면 자동적으로 계약이 해제되는지 (대판 98. 6. 12. 98다505)
답, 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있음으로 잔대금 지급 기일에 이전등기에 필요한 서류를 준비하고 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때 비로소 자동적으로 계약이 해제된다.(내용증명을 보내면 족함)
3. 부동산매매계약에 있어서 잔대금 미지급시 자동해제 된다는 특약의 효력은?
답, 매수인이 수회에 걸쳐 잔금 지급기일을 새로운 약정기일까지는 반드시 이행하겠다고 확약한 경우에 그 이행을 하지 않는 경우에는 잔대금지급기일까지 지급하지 않으면 자동적으로 실효된다(대판96.3.8. 96다55467)
4. 계약서내용에 "계약금의 배액을 상환하고, 위약시에는 지급한 계약금을 포기하고 계약은 자동적으로 해제된다"는 조항으로 계약이 기일이 지나면 자동으로 해제되는 여부(82.4.27 대판 80다 851)
답변- 매도인이 위약시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항이라 할 것이고 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없다.
